从春节出游来看云南旅居市场
导语：
外地人喜欢来昆明过冬，而昆明人却喜欢往外跑。
本文关键词：
1.热门旅游城市排行
2.云南的旅居市场
在昆明，这几天依然是接近20°的气温，真是非常不给冬天面子了。不冷不热的天气，去海埂大坝喂喂海鸥真是无比惬意了。
春节，又是一个全家出游的好时机。尽管高速上堵得水泄不通，依旧磨灭不了大家出游的欲望。清晨出发，就算在路上堵到黄昏，至少证明我出门了，年年如此。
每逢节假日外出旅游，已经成为一件十分稀松平常的事情了。根据国家旅游局数据中心综合测算，2018年春节期间最受欢迎的旅游城市旅游收入排行如下：
成都位居第一，春节期间旅游收入高达140亿元，接待游客数量达1575.5万人，人均消费约890元。
重庆春季期间旅游收入133亿元，虽然排名第二，接待人数4286.21万人，人均消费却只有312元。
昆明位居12名，仅次于上海。2018年春节旅游收入47.37亿元，接待游客数量783.54万人（2017年春节期间为585.98万人），人均消费604.6元，而接待游客数量增速高达33.70%，仅次于西安。
可以看出：去年春节期间一方面昆明接待游客数量多（但看接待游客数量，昆明位居全国第6）且增速高（位居全国第2）；另一方面昆明游客人均消费虽然处于中间水平，但还是不算高。
昆明的吸引力还是变弱了。尤其是近年来大理、丽江等城市开通多个国内城市直飞航班以及高铁建设，昆明春节期间的游客更是被其他热门城市分流了。很多人途经昆明，只是作为一个中转站，并没有产生消费。
而作为交换，同样有一波外地人来云南游览。国家旅游局发布2018年春节期间，全国假日国内旅游市场达3.85亿人次，游客选择排名前十的热门旅游目的地城市为：三亚、哈尔滨、杭州、厦门、张家界、北京、上海、昆明、成都和重庆。
昆明还是在前十的。作为旅游大省，云南最红的城市不是省会昆明，而是滇西的大理和丽江。大理和丽江作为云南的名片早已被人们熟知，近年来，版纳和腾冲也受到了越来越多人的欢迎。
日前，美国媒体CNN发布的《2018年，最值得造访的18个旅游目的地》榜单中，云南成为这个全球榜单里中国唯一上榜旅游目的地。
春节期间云南的旅游有多热？
（XX网西双版纳中高端酒店房价）
打开XX网查询了一下今年春节期间版纳的酒店房价，从五百到一千多不等，距离过年还有一个周，酒店就所剩不多了，并且价格真的很贵。
有旅游市场就会有度假居住需求，旅游业的发展催生了旅居市场的火热。
什么是旅居？
旅居是实现集旅游、休闲、度假、疗养、居住、商业等融为一体的人居新境地。
随着物质生活水平的提高，更多人开始追求精神世界的丰腴。以养老和度假为主的购房需求逐渐被大多数人所认同。越来越多集合文化、度假、休闲、养老等多元业态的综合性旅居地产项目成为刚需，投资价值也逐渐放大。
云南上榜中国康养城市10强
在最新发布的“2018年中国康养城市排行榜50强”中，云南的普洱、丽江、昆明、临沧4地上榜，普洱更是斩获前十。同时，根据网络票选，昆明与丽江也入选了2018最受网民喜欢的十大康养城市。
云南近年来的旅居市场是开始热起来了。
1.从2018年的情况来看，海南突然出非常严厉的调控政策。而云南和海南都是以旅居为主的两个省。所以那些去不了海南的很大一部分会选择到云南来。并且2015年前后，已经有一批先知先觉的投资者，在丽江、版纳、大理等旅游城市挖到了第一桶金。
2.近年来云南高铁和轨道交通的建设，除了改变人民生活方式，也为旅游者到云南旅居、置业提供了便捷条件。
3.云南是目前中国全域范围内，少有的能够达到全年全时空气质量达标的省份。硬性条件上能够满足外来者对于空气、气候和健康的需求。
近年来云南旅居市场的热门也引发了一些新情况：
从2017年4月1日起，云南省大理州启动洱海治污七大行动，关停2498家餐饮客栈，叫停周边农牧业面源污染，不符合标准的商业面临严查。大理热度有所下降，毕竟要响应“绿水青山就是金山银山”的口号。
洱海、抚仙湖等旅游景观的严查治理，使得景观附近的几乎没有优质地块可用，稍好一点的项目价格一路水涨船高。
在海南之后，昆明、大理、版纳也相继出台调控政策：大理商品房预售价半年涨幅不许超过6%；昆明非本省户籍自然人限购一套房；西双版纳商品房售价得“一房一标”。当然，相对于其他城市而言，还不算太严格。
无论是严查治理还是调控政策，云南稀缺的资源还是能做到成也景观，败也景观。也正是这些价值使之拥有成为特色旅居城市的可能。
有旅游，就有居住需求，民宿、托管类产品应运而生。
关于民宿，一种是购房者购买旅居产品用于分时度假，而另一种是购房者出于投资的目的购买旅居产品做成酒店民宿获得收益。
分时度假，就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。（来自百度）
简而言之，就是既满足短期内度假自住需求，同时保证长时间段内的租金收益回报。
来看看全国民宿排行：
（数据来源：民宿招商与投资、中商产业研究院）
通过统计可以看到，我国大陆客栈民宿总数达42658家，11省市民宿客栈数量在1000家以上。
我国各省客栈民宿数量前十名分别为：云南、浙江、北京、四川、山东、福建、河北、广东、广西、湖南。其中云南以6466家客栈民宿的数量位居全国第一名。
民宿数量排行榜数据显示，丽江和北京一样民宿数量超3000家。其中，北京市以3587家位居全国首位，丽江市以3002家民宿全国排名第二，紧随北京。大理的民宿数量为2261家，位居第四。
对于喜欢出游这些地方的人来说，临时出行会面临酒店民宿难订等问题，有人会问是否可以入手一个区域内的文旅项目作为旅居产品呢？
下面简单选取四个热门城市来看看：
大理
作为文化底蕴和自然风光别具一格的小城，苍山洱海和风花雪月已经吸引了大批的旅居人潮。
1月23日胡润研究院携手不动产管理机构斯维登集团联合发布《斯维登置业•胡润2018年度全球房价指数》，云南昆明和大理均为榜单新增城市。
2018年大理的房价涨幅为11.7%，排名全球第17位，冲进《斯维登置业•胡润2018年度全球房价指数》前50。作为一个人口不过百万的小城，地产项目体量也不如其他上榜城市多，这也从侧面说明了大理房地产市场的吸引力。
同时，2018年万科、雅居乐、美的等众多一线房企相继入驻大理，让这座小城的旅居价值再次被认可。
比如区域内实力开发的项目，大理的小院子，带装修住宅均价1.8w，别墅均价25000元/㎡。
根据中国房价行情网数据，近一月大理住宅均价为12505元/㎡，占据古城区这样区位的项目，价格还是超过了当地住宅均价。
俗话说，好山好水就是好资源。大理作为著名的旅游胜地，本身就自带客流量。背靠苍山，面对洱海，这样的旅居产品很受外地人欢迎。
丽江
好山好水好气候，理想的居住环境已经成为全民的追求。得天独厚的旅游资源让丽江被文旅项目包围了。
阳光100雪山艺术小镇、丽江金茂谷镇、复华国际度假世界、中国丽江雪山度假基地等，这些文旅项目和客栈民宿一样，成为了丽江的重要组成部分。
都说丽江是全国的丽江，旅游业的高速发展加上交通建设缩短了时间距离，让丽江的旅居市场打开了大门。有数据显示外来丽江买房的客户在2018年下半年明显增加，并且80%的客户都来自云南以外。
目前，丽江房价均价8070元/㎡（数据来源：中国房价行情网），过去一年呈现稳步上涨态势，稀缺的自然资源加上高铁的加持。全国人民都瞄准了丽江的山水，难怪房价持续上涨。
古城区一项目的别墅产品，均价28000元/㎡。很显然，这类豪气十足的产品也不是为本地人准备的。
一个文旅项目入市，会带来大量酒店、公寓、别墅类产品，加大了丽江市场的库存。了解过的人就知道，近几年，丽江的房价一直处于“不愠不火”的状态。可以毫不夸张地说，如今的丽江文旅市场，是靠着外地投资客撑起一片天。
有一个好消息，昆明到大理、丽江的动车1月已经开通运行，三小时就能从昆明到丽江，大大缩短了三地之间的交通成本，也许会成为丽江旅居市场添砖加瓦。
西双版纳
西双版纳，长夏无冬，四季恒温，年平均气温维持在人体最舒适的21°C。这里有中国唯一的热带雨林自然保护区，整个城市森林覆盖率高达78%。
热带雨林自然景观和少数民族风情使得它成为中国的热点旅游城市之一。每年的泼水节更是被誉为“东方狂欢节”。
这个西南边陲小镇，已经被各大房企占领。而各大开发商的涌入加上泛亚铁路的修建，也使得这个城市底气十足。这里人均月工资3000-4000元/月，普通住宅房价却在1万以上，别墅更是超过了2万。这些项目的目标客群早就瞄准了全国各地的投资者。
自从去年4月海南限购以来，版纳的热度就持续升温。跟海南拥有同样的气候，最重要的是，房价还比海南便宜！养老和度假，成为了他们选择这里的两大原因。据相关数据，目前版纳的购房客户中，有超过80%都是外地客户。
契合旅居的产品定位，除了赞美区域的气候和风景，大部分开发商都会自信满满地介绍投资回报率。对于外地人来说，买来养老目前暂时不住，或是来这里过冬和出游的时候住一下，平时就交给托管。既满足了旅居的需求还有投资回报，可谓是很有吸引力了。
版纳的房产，目前大开发商也挺多，万达度假区首当其冲，广场、剧院、学校等配套使生活十分方便；俊发滨江俊园打造稀缺江景房，销售也非常火爆；地势稍偏的雅居乐西双林语，宁静祥和，也很受欢迎。
万达西双版纳国际度假区，项目目前舒邦小镇在售，小高层住宅价格12000元/㎡起。
根据中国房价行情网的数据，2018年12月，西双版纳景洪市的一手房价为1.15万/㎡，万达的这个文旅项目价格也没有相差太大。
今年1月10日，青岛航空公司”成都---西双版纳”的第二条往返航线已经开通。1月31日，北京到版纳的直飞航班将开通，无需从昆明中转，时间仅需要3.5小时，比以前的7小时缩短了一半。越来越多直飞航班的开通也将为西双版纳的旅居市场注入活力。
腾冲
作为保山的县级市，距离省会昆明600多公里，有着世外桃源般的宁静祥和以及温泉热海的颐养身心。常年气温在22℃左右，全年有近300多天的湛蓝天空与明媚阳光，超过70%的森林覆盖率以及PM2.5低于10的纯净空气。
近年来，腾冲不仅获得了“全国文明城市、国家卫生城市”的美誉，还被评为“最适宜人类居住的地方”之一。
随着大量游客的涌入，腾冲的旅居楼盘也如雨后春笋般拔地而起。雅居乐、宝能、实力等等知名开发商也相继入驻腾冲，腾冲楼市迎来了高速发展阶段。根据中国房价行情网的数据，近一月，腾冲房价达10155元/㎡，直逼省会昆明。
区域内腾冲的小院子项目，洋房均价7500元/㎡，合院均价约16000元/㎡。还有启迪冰雪小镇，小高层住宅均价8500元/㎡，精装修合院产品，均价18500-22000元/㎡。
根据数据，腾冲近一月的住宅房价为10500元/㎡，七千多的洋房看起来物美价廉，但价格翻了两个倍的合院产品却不一定是当地人承受得起的。
近年来，全国房企巨头纷纷进攻文旅地产，融创、碧桂园、万达等开发商在遍寻旅游市场。就云南来说，各个州县的文旅项目也是越来越多了。昆明市区，从草海的融创昆明文旅城到晋宁的七彩云南古滇名城，每一个产品，都是一座新的风向标。
云南本身就不缺人，现在好了。全国人民都知道云南是个好地方了，你说云南会不会占据旅居产业的C位呢？
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